IL RAPIDO ESCURS SU COME NON BISOGNA APPROVARE IL SUPERBONUS CHE E' UN'ARMA A DOPPIO TAGLIO O SPECCHIETTO PER LE ALLODOLE .
A PAGARE SARANNO SOLTANTO I CONDOMINI, MA CHI NE TRARRA' UN VANTAGGIO SARANNO IMPRESE SENZA SCRUPOLO , AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO E DIRETTORI DI LAVORI CHE AVRANNO SOLDI LIQUIDI A DESCAPITO DI PICCOLI PROPRIETARI
Prima di adottare una qualsiasi
decisione vanno prese in esame, in
primis le importanti novità contenute del nuovo D.L. n.157/2021 entrato in
vigore il 12 novembre u.s. che introduce
nuovi adempimenti e nuove disposizioni per i lavori edilizi con BONUS, e,
successivamente anche quelle introdotte dalla Nuova Legge del 30/12/2021
n.234 che riguarda il Bilancio di
previsione dello Stato per l’anno finanziario 2022 e bilancio pluriennale per
il triennio 2022/2024.
La emanazione del richiamato D.L. n.157/2021 ( Decreto Antifrode), si è resa necessaria atteso che L’Agenzia delle Entrate , nell’esaminare le pratiche concluse o invia di conclusione, ha accertato che sono stati erogati rilevanti importi non dovuti. Le cause principali di tali indebiti finanziamenti – ricondotte a frode – sono derivate da prezzi di progetti gonfiati e quindi non in linea con i prezzari ufficiali, da opere inserite nella contabilità degli Stati Avanzamenti Lavori non eseguite e dall’utilizzo, nel corso dei lavori, di materiali per qualità e rispondenza difformi rispetto a quelli previsti in capitolato.( VEDI ANCHE ULTIMA OPERAZIONE DELLA GUARDIA DI FINANZA DI NAPOLI DOVE SONO STATI PERQUISITE ABITAZIONI DI IGNARI CONDOMINI)
L’emersione di tali irregolarità
tecnico/amministrative ha indotto il legislatore a rendere obbligatoria e ad
estendere tutte le pratiche, che prevedono lo sconto in fattura o la cessione
di credito, gli adempimenti e le procedure previste per il Superbonus, tra gli
altri, l’asseverazione, da parte di un commercialista abilitato, sulla regolarità di tutta la
documentazione presentata, la idoneità dell’impresa appaltatrice ad eseguire
i lavori, l’asseverazione da parte di un
tecnico abilitato, sulla congruità dei prezzi di progetto e sulla rispondenza
dei contenuti dei SAL, redatti nel corso dei lavori alle opere effettivamente
realizzate.
Per quanto riguarda
l’asseverazione sulla congruità dei prezzi inseriti nel progetto, il DL n.157/2021
fa riferimento, da un lato, al prezzario ufficiale, peraltro non ancora
pubblicato e la cui approvazione è programmata il prossimo 9 febbraio 2022,
pertanto nelle more, si potrà fare riferimento ai prezzari vigenti nella Regione di Riferimento ( vedi articolo
1 comma 28 Legge 234 del 30/12/2021pagina 10 lettera I).
Il decreto Legge DL n. 157/2021
e, successivamente con la circolare n.
16/E del 29/11/2021, il provvedimento a firma
del Direttore dell’agenzia Entrate protocollo n. 340450/2021 e n.312528/2021 , prevede inoltre che L’Agenzia
Entrate, potrà espletare il controllo preventivo sulla pratica in corso e sulle
successivamente pratiche di rimborso e sconto in fattura (comma 30, 31
32,33,34,35 della Legge 234 /2021.
In via prudenziale, in attesa del
prezzario ufficiale ed a tutela dei condomini è opportuno, visto la norma
abbastanza farraginosa ed ancora in
corso di attuazione, è opportuno tenere in stand-by, il
progetto in attesa di conoscere il prezzario Ufficiale.
Inoltre, non è prevista la stipula di polizza assicurativa
finalizzata a garantire che il condominio e per esso i condomini che laddove
compulsati dall’Agenzia Entrate , per la restituzione l’intero “Bonus” in
ipotesi di revoca parziale o totale finanziamento, siano esentati da tale ingentissimo
esborso.
In alternativa, potrebbe
prevedersi che l’esecutore dell’intervento e per esso il Direttore del Lavori,
garantisca che l’intero immobile, sia nella condominiale che nelle singole
unità immobiliari, è conforme agli atti progettuali assentiti, e depositati
presso il Comune di Caserta e pertanto – sia il prezzo convenuto che la idoneità del fabbricato ad
utilizzare il finanziamento- non vi sono
rischi di evoca totale o parziale dei BONUS richiesti. In contratto
dovrà procedersi la espressa rinunzia dell’impresa ad avvalersi del disposto
articolo 1664 codice civile con la tassativa esclusione della revisione del
prezzo pattuito.
La norma, che riduce
sensibilmente il quorum per approvare la procedura per utilizzare i bonus
appare di ambigua interpretazione. La eccessiva ed onerosa pattuizione
contrattuale non può validamente ritenersi ratificata con il voto favorevole di
un terzo dei condomini. Trattasi di contratto di gravosissima entità aggravata dalla possibile emissione
del provvedimento di revoca del BONUS, ed in questa ipotesi ciascun condomino
è gravato da ulteriore esborso: deve pertanto ritenersi che la riduzione del
quorum ad un terzo riguardi la sola adesione del bonus e non l’approvazione del
contratto per la quale trova applicazione l’art.1136 1 comma codice civile (
presenza dei due terzi del valore dell’edificio e voto favorevole della maggioranza
dei presenti che rappresenti almeno
cinquecento millesimi).
Ecco perchè ci si oppone all’utilizzo del BONUS attesa la sua eccessiva
onerosità . In ogni caso si ribadisce che l’assemblea condominiale non può deliberare per l’approvazione di un
contratto da rivedere che comunque vincola il condominio per l’importo ivi convenuto a prescindere dal prezzario in
corso di approvazione.